京建发〔2014〕169号

北京市住房和城乡建设委员会

关于做好汛期物业管理服务工作的通知

各区县住房城乡建设委、房管局，经济技术开发区房地局，市物业管理行业协会，市物业服务评估监理协会，各物业服务企业，各相关单位：

2014年汛期将至，现就做好汛期物业管理服务有关工作通知如下。

一、建立防汛值班制度，落实防汛责任。各物业服务企业法定代表人是企业防汛第一责任人，各物业项目负责人是项目防汛第一责任人。各物业企业要以物业项目为单位，将汛期内24小时值守人员姓名和联系电话在物业管理区域内的显著位置进行公示。防汛期间，项目出现险情时要及时报告各区县住房城乡建设委、房管局。

二、开展汛前隐患排查，及时排除安全风险。上汛前，各物业服务企业要对物业管理区域内的共用部位和共用设施设备，特别是屋面、专用排水设施、排水井和排水管线、普通地下室、地下车库以及地下设备机房等进行一次全面的隐患排查，对于发现的安全隐患，要及时予以排除。属于《北京市物业管理办法》中规定的危及房屋使用安全的6种紧急情况，需要使用维修资金进行维修的，要按照《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（京建法〔2013〕20号）的要求，及时进行维修，确保房屋和共用设施设备使用安全。

三、做好汛期应急工作。各物业服务企业要结合各物业项目实际，分别建立有操作性的防汛应急预案，组织不少于一次的防汛应急演练，确保各项目负责人和一线工作人员能够熟练应对防汛应急情况。

四、做好防汛物资储备。各物业服务企业要针对可能出现的屋面渗漏、排水管线堵塞、地下空间倒灌等问题，提前做好物料储备。防汛物资配备的种类及数量可结合项目实际情况，河道周边、地势较低或曾经受灾的项目应加大物资配备，确保汛期内出现强降雨时，共用设施设备能够安全运行。

五、加强防汛检查指导。市物业管理行业协会要建立防汛抢险应急队伍，同时加强对会员单位防汛工作的培训和指导。各区县住房城乡建设委、房管局要加大对本辖区内物业服务企业和物业项目的日常巡查和专项检查力度，督促各物业服务企业认真做好防汛工作，发现问题要及时查处。

六、本通知有效期至2014年9月30日。

   附件：《北京市物业管理区域防汛技术要点》

北京市住房和城乡建设委员会

                                         2014年5月19日

北京市住房和城乡建设委员会办公室           2014年5月19日印发

京建发〔2014〕169号附件

北京市物业管理区域防汛技术要点

总 则

一、北京市汛期是每年 6 月 1 日至 9 月 15 日，其中 7 月 20 日至 8 月 10 日是主汛期；

二、物业项目负责人是本项目防汛第一责任人，全面负责防汛准备、汛期指挥、协助抢险救援等工作；物业企业主管领导为防汛主要负责人，负责督导各项防汛工作的落实；

三、各项目确定一名信息员，在遇险情时，信息员要在 30 分钟内分别向属地的防汛指挥部和住房城乡建设委、房管局报告；

四、度汛期间，物业企业在项目公共区域明显位置公布 24 小时应急电话并安排专人值守。

第一章　隐患排查和物资准备

物业项目负责人应于每年 3-4 月组织防汛专项检查，及时处置检查中发现的问题。以下列举 9 种常见隐患的排查及处置，供参考。

一、隐患排查

(一)检查地下车库、地下室及人防、首层出入口，对低于室外地面易发生雨水倒灌的部位，应配备挡水板、防汛沙袋等，高度不低于 50cm。

(二)检查所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线，重点部位为排水管线与周边市政排水管网的接口，发现井盖和井篦破损、管线堵塞（例如：管线坍塌、有积水、有杂物等），及时维修或清理，并做记录。

(三)检查所有排水泵，重点检查运转及排水情况，进行至少一次点动测试。

(四)检查屋面防水层、保护层，如发现鼓包、破损、裂纹、接口开裂等现象应及时修补。

(五)检查屋面的雨水落水口、落水管，清理屋面杂物。对于管线开裂、脱落、渗水等及时更换或修复。

(六)检查路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯（箱）及相关配电柜（箱），出现安装松动、柜（箱）体破损等应加固或更换，接线裸露的进行绝缘处理。

(七)检查道路、散水、围墙、人造景观等，发现塌陷、倾斜、沉降、裂缝等问题应及时修补。

(八)检查外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗（楼道）和其它悬挂物等，发现渗漏、安装不牢固、锈蚀、起鼓、开裂、风化、脱落等及时修补。

(九)每年汛期前，应对避雷设施进行检测。

二、物资准备

防汛物资配备的种类及数量根据各项目实际情况配置。河道周边、地势较低或曾经受灾的项目应加大物资配备力度。

(一)物资的存放：防汛物资应放置在重点部位或集中在专门区域，避免暴晒和风吹雨淋。存放时应分类码放，设置标识，注明种类和数量。

(二)防汛物资种类较多，各项目应根据物资用途，结合重点防范部位科学选配，主要包括以下几个方面：

1.设施设备间、地下车库、地下室或人防、首层等出入口，应架设挡水板或码放沙袋；

2.低洼处易积水部位，应配备污水泵应急使用；

3.楼外立面、道路、散水、围墙等存在隐患未及时处理的，应在隐患部位周边设置警示标示，包括警戒带、隔离墩、警示灯等；

4.历年汛期曾出现过断电的项目，还应配备专业照明设备，包括应急灯和小型发电机组；

5.除上述物资外，各企业可根据实地情况选择性配备榔头、锤、斧、手锯（鸡尾锯）、电工钳（或断线钳）、铣、铁锹、水桶、掏水盆、对讲机、扩音喇叭、三轮车等物资。

(三)挡水板及沙袋配置、制作和使用原则

1.材料精良，制作精细，经久耐用；

2.便于移动，稳固耐水，无渗漏点；

3.易于存取，规范使用，易于复原。

第二章　汛情识别及应对措施

汛情预警由低到高划分为一般、较重、严重、特别严重四个预警级别，并依次采用蓝、黄、橙、红色加以表示。当预警发布后，启动对应级别的预警响应和处置行动。

一、通过以下方式掌握汛情预警级别

(一)报纸、广播、电视等媒体发布的实时信息；

(二)登录北京市防汛抗旱指挥部网站（www.bjfx.gov.cn）；

(三)下载手机软件“北京服务您”（下载地址：http://www.beijing.gov.cn/zhuanti/bjfwn/）。

二、各级汛情预警的应对措施

(一)蓝色汛情预警应对措施：

1.项目负责人到现场值守，非当班保安及相关人员在现场备勤，专业（电梯）公司维保人员现场备勤，直至预警解除；

2.对各设备机房、低洼地区、地库、雨水沟等区域内的设施设备进行巡视，确保设施设备无异常；

3.检查防汛物资的情况，确保摆放到位、数量达标、完整有效；

4.在可能危及人身和财产安全的部位，设立安全警示标识；

5.关闭室外无关用电（如霓虹灯、LED 屏、水景观等），对于无法排除安全隐患的区域或部位，及时上报相关部门。

(二)、黄色汛情预警应对措施：

1.与蓝色汛情预警中（1）至（5）项应对措施相同；

2.项目负责人立即组织人员对地下车库出入口、地下人防出入口、供电设备间、燃气设备间、供水设备间、热力设备间进行巡视；

3.在屋面出现漏雨的部位，用苫布或油毡遮盖，同时用铁丝等固定；

4.通过电话通知、发送短信、张贴通知等方式，通知业主关闭门窗、转移车辆等。

(三)、橙色汛情预警应对措施：

1.与黄色汛情预警中（1）至（4）项应对措施相同；

2.重点区域、设置安全警示标识的部位设专人看守；

3.所有电梯停至安全层站（可自行设定，原则上为 2 层以上）；

4.视情况启动排水设备。

(四)、红色汛情预警应对措施：

1.与橙色汛情预警中（1）至（4）项应对措施相同；

2.根据雨量和积水情况，及时用沙袋或挡水板形成围挡，同时，在辖区门口或地库入口前，设专人引导车辆向安全地带停放；

3.监控画面切换到各重点部位实时监视，必要时派人到现场看护，避免人员靠近；

4.安排专业人员在现场对设施设备进行监控，重点是供电和排水设备；如配电室出现进水应立即断电，并向供电部门报告。

特别注意：一旦出现停电、地库内出现积水等险情，项目负责人应当立即上报属地街道（乡镇）和区县防汛指挥部门，并配合完成抢险的工作。

重要提示：高级别汛情预警应对措施中包括了相邻低级别的全部应对内容，请勿忽视。

第三章　九种汛期可能出现的险情及应对措施

发生几率较高的九种险情及其常规应对措施 :

一、低洼处（包括：下沉式广场、半地下房屋建筑、水景观等）积水

(一) 当积水面积及深度不断增大时，可采取打开雨、污水井盖来增大排水量；但应设置安全警示标识并派专人看护；

(二) 当上述措施不能使积水消退时，速在积水区域使用备用排水泵，采取机械方式强制排水，同时疏散周边人员并上报属地防汛办、住建委或房管局。

二、市政道路积水涌入小区

(一) 在积水涌入处采取必要的堵水措施；

(二) 当积水深度不断增大时，快速使用水泵向外排水，并组织积水区域周边人员、物资的疏散，同时上报属地防汛办、住建委或房管局。

三、排水管网反向喷涌

(一) 在涌水点码放沙袋，减缓涌水速度，控制涌水区域；

(二)对喷涌点周边的雨水井、污水井的水位进行检查，对水位高于排水管口的，用排水泵强制排水；

(三)疏散涌水点周围的人员和物资，上报属地防汛办、住建委或房管局。

四、雨水管、井及屋面雨漏管脏堵

立即清除堵塞物，并安排专人在堵塞处值守，随时清掏。

五、供电、供水、热力、通讯、燃气等管井积水并延管线涌入设备机房或地下空间

(一)在涌水处四周和机房门口码放沙袋，同时检查室外管井内的积水情况，在井口码放沙袋，减缓管井内雨水聚集速度；

(二)在打开的管井井口处设置安全警示标志，必要时安排专人看护 ;

(三)上报属地防汛办、住建委或房管局，按指令做好抢险工作 ;

(四)安排专业人员值守设备机房，当积水危及设备安全时，立即关停设备并撤离现场。

六、绿地、道路发生塌陷

对塌陷现场采取围挡措施，设置安全警示标志，安排专人看护，避免人员及车辆接近。

七、地下空间及人防工程出现积水

立即向属地房屋行政主管部门报告，查找进水点，并在进水点码放沙袋，减缓进水速度 ; 使用水泵向外排水，当积水深度超过 30 厘米时立即实行局部断电，并组织人员撤离。

八、房屋建筑屋面（顶面）渗漏

在渗漏点处设置接水容器以减小损失，同时确保屋面无积水 ; 确认雨漏管无堵塞情况下，在渗漏点四周码放沙袋或大范围加盖苫布、油毡并做好固定措施。

九、项目管辖区域内树木、户外广告牌及高空物体因大风发生倾斜、坠落或倒塌

(一)首先应放倒、拆除、搬离有可能使损失进一步扩大的树木、户外广告牌、高空物体时，对现场采取围挡、警戒措施，避免人员接近 ;

(二)确认受损物品归属，通知产权人或使用人到场 ; 同时对已经造成的损失情况进行统计、核实并留存影像、文字资料的工作。